경매 권리분석 기초

경매로 산 집은 등기부의 권리 대부분이 지워지지만, 말소기준권리보다 앞선 권리와 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있어요. 입찰가는 이 인수 금액과 비용·세금을 모두 뺀 금액으로 정해야 해요.

2026년 10월 12일 업데이트 · 2026년 10월 시행 중인 법령 기준 · 지방세법·소득세법·종합부동산세법 등

1. 말소기준권리 찾기

등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당권, 저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기 중 하나가 말소기준권리예요. 이 권리와 그 뒤의 권리(전세권·지상권 등 포함)는 낙찰로 대부분 사라지고, 그보다 앞선 권리는 낙찰자에게 남아요.

2. 임차인 확인

• 대항력: 전입신고와 점유(이사)를 마친 다음 날 0시에 생겨요. 이 날짜가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 있는 임차인이에요.
• 대항력 있는 임차인이 배당을 신청하지 않았거나 배당에서 보증금을 다 받지 못하면, 남은 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 해요.
• 확정일자와 배당요구 여부는 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 확인해요.
• 소액임차인은 지역별 기준 안에서 일정 금액을 먼저 배당받아요(최우선변제).

3. 매각물건명세서에서 볼 것

• "매각으로 소멸되지 않는 권리"와 "인수되는 권리" 칸
• 임차인의 전입일·확정일자·배당요구일과 보증금
• 유치권·법정지상권 신고 여부, 비고란의 특이사항

4. 낙찰 뒤 일정과 돈

• 입찰: 최저매각가격의 10% 보증금. 유찰 최저가·보증금 계산기
• 매각허가결정 1주 → 확정 1주 → 대금 지급 기한(약 1개월). 잔금을 낸 날이 취득일이라 취득세 60일 기한이 시작돼요.
• 비용: 취득세(매매와 같은 세율), 법무비, 명도비, 공용 관리비 체납분, 수리비. 낙찰 후 총비용 계산기
• 명도: 협의가 안 되면 대금 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청해요.

5. 대출과 세금

경락잔금대출도 주택담보대출 규제(규제지역 무주택 LTV 40%, 집값별 한도, 6개월 전입, 다주택 제한)를 받아요. 2년 안에 되팔면 양도세가 60~70%라 단기 시세차익은 크게 줄어요. 경매 입찰가 계산기로 세금까지 뺀 최대 입찰가를 먼저 계산해 보세요.

권리분석은 사례마다 다르고 실수하면 손해가 커요. 특히 대항력 있는 임차인, 유치권, 선순위 가등기·가처분이 있는 물건은 전문가와 상의하세요.

함께 쓰면 좋은 계산기

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  주택 수·조정대상지역·면적·생애최초·출산 감면·증여·상속까지 지방교육세와 농특세를 포함해 계산

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• 중개보수(복비) 계산기

  매매·전세·월세·오피스텔 법정 상한과 부가세

• 경매 입찰가 계산기

  목표 수익을 남기려면 최대 얼마까지 써도 되는지, 세금·비용을 모두 빼서 거꾸로 계산

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참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.