취득세 계산기 (2026년)
집을 살 때 내는 세금은 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세예요. 1주택이면 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 그 사이는 가격에 따라 올라가요. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과되고, 중과 때는 교육세·농특세도 함께 올라가요. 5억 원 아파트(85㎡ 이하) 1주택이면 5,500,000원이에요.
핵심만 먼저
- 1주택은 6억 원 이하 1.1%(85㎡ 초과 1.3%), 9억 원 초과 3.3%(3.5%)가 교육세까지 합친 실제 부담이에요.
- 조정대상지역에서 2번째 집을 사면 8%, 3번째부터 12%예요. 일시적 2주택은 1주택 세율이지만 3년 안에 기존 집을 팔아야 해요.
- 생애최초는 200만 원까지(소형주택·인구감소지역 300만 원) 감면되고, 2028년 12월 31일 취득분까지예요.
주택 수는 이번에 사는 집을 포함한 우리 세대(주민등록상 같이 사는 가족, 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 포함) 전체 주택 수예요. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권·주택분 재산세를 내는 오피스텔도 셉니다. 공시가격 1억 원 이하 주택(정비구역 제외)은 세지 않아요.
조정대상지역(2026년 10월)은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이에요. 지역 목록 보기
생애최초는 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없을 때, 12억 원 이하 주택에 적용돼요. 소형주택 300만 원은 전용 60㎡ 이하이면서 수도권 6억·비수도권 3억 원 이하인 다가구·연립·다세대·도시형생활주택(아파트 제외)이에요. 출산·양육 감면은 2024~2028년 출산 가구가 출산 전 1년~출산 후 5년 안에 12억 원 이하 1주택을 살 때 500만 원까지예요. 감면은 하나만 고를 수 있어요.
상속 개시일에 우리 세대가 집이 없었고, 상속받은 집으로 1가구 1주택이 되면 취득세 0.8%(지방교육세 포함 0.96%)예요. 공동상속이면 지분이 가장 큰 사람 기준이에요.
증여 취득세는 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등) 기준이에요. 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%예요. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하면 3.5%예요.
같은 5억 원 집, 상황별 취득세
2026년 주택 취득세율 표
| 구분 | 취득세율 | 실제 부담 85㎡ 이하 | 실제 부담 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|
| 1주택, 6억 원 이하 | 1% | 1.1% | 1.3% |
| 1주택, 6억 초과 9억 이하 | 1.01~3% | 1.11~3.3% | 1.31~3.5% |
| 1주택, 9억 원 초과 | 3% | 3.3% | 3.5% |
| 조정대상지역 2주택, 비조정 3주택 | 8% | 8.4% | 9.0% |
| 조정대상지역 3주택 이상, 비조정 4주택 이상, 법인 | 12% | 12.4% | 13.4% |
| 증여 (조정대상지역 공시 3억 이상은 12%) | 3.5% | 3.8% | 4.0% |
| 상속 | 2.8% | 2.96% | 3.16% |
| 상속 (무주택 세대가 1주택이 되는 경우) | 0.8% | 0.96% | 0.96% |
| 오피스텔·상가·토지 (매매) | 4% | 4.6% | 4.6% |
실제 부담은 취득세에 지방교육세(보통 취득세율의 1/10, 중과 때 0.4%)와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 0.2%, 중과 때 0.6·1.0%)를 더한 비율이에요.
6억 원 초과 9억 원 이하는 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100으로 세율을 구해요. 7억 원이면 1.67%, 8억 원이면 2.33%예요. 비조정대상지역 2주택과 일시적 2주택(3년 안에 기존 집 처분)은 1주택과 같은 세율이에요.
집셈 취득세 계산기가 다른 점
- 중과일 때 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.6·1.0%를 따로 계산해요. 중과 세율만 곱하면 실제보다 적게 나와요.
- 생애최초 감면은 2026년 기준 세 가지 한도(200만 원, 소형주택 300만 원, 인구감소지역 300만 원)와 출산·양육 감면(500만 원)을 나눠서, 감면 뒤 교육세·농특세까지 다시 계산해요.
- 같은 가격의 집을 1주택·일시적 2주택·조정 2주택·3주택으로 샀을 때 세금을 한 표로 비교해요.
가격별 취득세 예시
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 하나요?
매매는 잔금일(취득일)부터 60일 안, 증여는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안, 상속은 상속 개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해요. 그 전에 소유권 이전 등기를 하면 등기 신청 전까지 내야 해요. 늦으면 가산세가 붙어요.
분양권이나 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권은 주택 수에 들어가요. 오피스텔은 주택분 재산세가 과세되는(주거용으로 쓰는) 경우에 들어가요. 공시가격 1억 원 이하 주택은 정비구역이 아니면 세지 않아요.
일시적 2주택인데 3년 안에 못 팔면 어떻게 되나요?
처음에는 1~3%로 냈더라도 기한 안에 기존 집을 처분하지 못하면 중과세율(조정대상지역 8%)과의 차액에 가산세까지 추징돼요. 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 처분 기한을 2년으로 줄이는 지방세법 시행령 개정이 발표됐고, 2026년 8월 26일까지 계약한 집은 3년이 유지돼요.
생애최초 감면을 받으면 지방교육세도 줄어드나요?
취득세가 감면되면 지방교육세도 같은 비율로 줄어요. 다만 전용 85㎡를 넘는 주택은 감면받은 취득세의 20%를 농어촌특별세로 내야 해요. 또 3개월 안에 전입하지 않거나 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 해요.
오피스텔 취득세는 얼마인가요?
오피스텔은 주택이 아닌 건물로 보아 주택 수와 상관없이 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%로 모두 4.6%예요. 다만 산 뒤 주거용으로 쓰면 다음에 다른 집을 살 때 주택 수에 들어갈 수 있어요.
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참고용 추정입니다. 실제 세액은 취득 원인, 세대 구성, 주택 수 계산, 감면 요건에 따라 달라질 수 있어요. 신고 전에 위택스(지방세)·홈택스(국세), 관할 시·군·구청 세무과, 국세청 상담센터(126) 또는 세무사에게 확인하세요.